Zarządzenie nieruchomościami jest to działalność zawodowa, prowadzona przez osoby posiadające licencję zarządcy nieruchomości, polegająca na zawodowym (odpłatnym), na zlecenie:
- prowadzeniu i nadzorowaniu bieżącej obsługi nieruchomości,
- planowaniu krótko- i długo-okresowych celów i sposobów ich realizacji w odniesieniu do zachowania nieruchomości w stanie niepogorszonym i rozwoju nieruchomości,
- doradztwie w zakresie zarządzenia nieruchomością.
Źródła prawne
Zawody związane z obsługą nieruchomości:
- Zarządcy nieruchomości,
- Pośrednika w obrocie nieruchomościami,
- Rzeczoznawcy majątkowego,
wywodzą się z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która określa podstawowe zasady prowadzania działalności zawodowej w tym zakresie. Są to zawody regulowane. Wykonywanie działalności w zakresie tych zawodów wymaga posiadania odpowiednich kwalifikacji i uprawnień. W przypadku zarządcy nieruchomości jest to odpowiednia licencja.
Definicja ustawowa
Według ustawy zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Uzyskanie licencji zarządcy nieruchomości
Obecnie aby uzyskać licencję zarządcy nieruchomości i móc prowadzić działalność zawodową związaną z zarządzeniem nieruchomościami należy spełnić kilka ustawowych warunków, w tym m. in. posiadać wykształcenie wyższe i ukończyć studia podyplomowe w zakresie zarządzenia nieruchomościami lub posiadać wykształcenie wyższe z zakresu gospodarki nieruchomościami, odbyć odpowiednio udokumentowaną praktykę i zdać egzamin.
Licencję może uzyskać wyłącznie osoba fizyczna.
Formy prowadzenia działalności
Zarządzanie nieruchomościami można prowadzić:
- jako samodzielny przedsiębiorca, prowadząc działalność gospodarczą w określonej formie,
- jako pracownik najemny.
Każda firma prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami musi zapewnić wykonywanie czynności zarządzania przez osobę posiadającą odpowiednią licencję. Część czynności mogą wykonywać inne osoby lecz to osoba z licencją prowadzi nadzór nad tymi czynnościami i ponosi odpowiedzialność zawodową.
Zarządzanie nieruchomościami a administrowanie
Administrowanie jest to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności związanych z obsługą nieruchomości. Zarządzanie nieruchomością jest więc znacznie szerszym zakresem działalności, choć najczęściej prowadzenie działalności zarządzania nieruchomością obejmuje również jej administrowanie.
Administrowanie obejmuje takie czynności jak:
- bieżące kontrole i przeglądy techniczne,
- naprawy i konserwacja bieżąca,
- sprzątanie,
- wywóz odpadów bytowych,
- itp.
Standardy zawodowe
Prowadząc działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jednym z obowiązków wynikających z ustawy, jest przestrzeganie tzw. standardów zawodowych. Jest to zbiór zasad, którymi musi kierować się zarządca nieruchomości, w swojej działalności zawodowej.
Podstawowe cele zarządzania nieruchomościami
Podstawowe cele zarządzania nieruchomościami to:
- utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym,
- uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Relacja właściciel – zarządca
Zarządzanie nieruchomości jest działalnością zawodową prowadzoną na rzecz osób trzecich. zarządca odpowiada często za olbrzymi majątek, jakimi są nieruchomości lub generowane przez te nieruchomości dochody. Wszelkie inwestowanie w nieruchomość jest możliwe za zgodą właściciela.
Zarządca nieruchomości zobowiązany jest posiadać obowiązkowe ubezpieczenie z tytułu prowadzonej działalności zawodowej. Osoba na rzecz, której prowadzone jest zarządzanie nieruchomością, w przypadku powstania szkód związanych z tą działalnością, może dochodzić swych roszczeń także poprzez to ubezpieczenie.
Aspekty zarządzenia nieruchomościami
Do podstawowych aspektów zarządzania nieruchomościami należą:
- zarządzanie operacyjne
- zarządzanie strategiczne
- planowanie ekonomiczno-finansowe
- planowanie techniczno-budowlane
Cele właściciela
Cele właściciela nieruchomości określają stosowaną strategię osiągnięcia wyznaczonego celu:
- cele finansowe : preferowane przez właściciela oczekującego dochodów z nieruchomości, właściciel w tym przypadku sam nie korzysta z nieruchomości lub korzysta w niewielkim, ograniczonym zakresie,
- cele utylitarne (użytkowe) : preferowane przez właściciela korzystającego z nieruchomości, który oczekuje spełnienia określonej funkcji użytkowej,
- cele społeczno-gospodarcze : preferowane przez właściciela publicznego.
Wymienione wyżej cele często występują łącznie, a jeden z nich jest dominujący.
Podejścia
W zarządzaniu nieruchomościami można wyróżnić kilka podejść, w tym m. in.:
- obiektowe : to podejście skierowane na nieruchomość i jej administrowanie
- kapitałowe : traktujące nieruchomości jako lokatę kapitału,
- sektorowe : kreowane przez odpowiednie regulacje prawne,
- proaktywne : uwzględniające planowanie wyprzedzające trendy rynku nieruchomości,
- dostosowawcze : uwzględniające już zaistniałe zmiany rynku nieruchomości.
Zarządzanie nieruchomościami bez licencji
Istnieją przypadki, w których dopuszczalne jest zarządzanie nieruchomościami bez licencji:
- zarządzanie własną nieruchomością,
- zarządzanie nieruchomością przez niektóre instytucje:
- Agencję Nieruchomości Rolnych,
- Wojskową Agencję Mieszkaniową,
- Agencję Mienia Wojskowego,
- Agencję Budowy i Eksploatacji Autostrad,
- zarządzanie nieruchomością przez wybrany na podstawie ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty mieszkaniowej.
Poza powyższymi przypadkami prowadzenie działalności zawodowej związanej z zarządzaniem nieruchomościami bez licencji jest niedopuszczalne wg polskiego prawa.
Interdyscyplinarny charakter zarządzenia nieruchomościami
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Do prawidłowego prowadzenia działalności w tym zakresie niezbędna jest wiedza z wielu dziedzin:
- prawa
- gospodarki nieruchomościami,
- cywilnego,
- postępowania administracyjnego,
- budowlanego, geodezyjnego i kartograficznego
- finansowego,
- i innych,
- zarządzania,
- rachunkowości i finansów,
- ekonomii,
- budownictwa (architektura, konstrukcja, instalacje sanitarne, elektryczne i inne),
- gospodarki przestrzennej (planowania i zagospodarowania przestrzennego),
- ubezpieczeń,
- i wiele innych.
Ponadto specyfika pewnych nieruchomości narzuca konieczność, oprócz podstawowej znajomości wyżej wymienionych dziedzin, także szczegółowej znajomości określonych zagadnień, np.:
- zagadnień ochrony zabytków,
- zagadnień za zakresu prawa wodnego,
- i wiele innych.
Zobacz też
- Zarządca nieruchomości
- Plan zarządzania nieruchomością
- Pośrednik w obrocie nieruchomościami
- Rzeczoznawca majątkowy,
- Zarządzanie
- Nieruchomość
- Trwały zarząd